Reportagem. Pode o cidadão médio comprar casa em Lisboa?

O tecto é de 220 mil euros. Uma vez que os bancos não emprestam a 100%, o crédito há-de rondar os 198 mil euros. Como arranjar o que falta? Ninguém faz ideia. Mas é preciso avançar. O arrendamento tornou-se difícil, não só pelos valores do mercado como, muitas vezes, pela soma de rendas pedida à cabeça. Na plataforma Idealista, o T2 mais barato para arrendar em Lisboa é de 800 euros mensais.

Numa simulação online de crédito à habitação, o rendimento de 2200 euros líquidos (agregado de duas pessoas e valor dentro do salário médio nacional) confronta-se com uma mensalidade prevista de 865,63 euros. A taxa de esforço é de 39%, para lá da recomendada, de 33%. A idade, acima dos 35 anos, coloca-nos fora do prazo da actual isenção de impostos associada à compra de casa. Portanto, há que contar com mais 1700 euros para o imposto de selo e com quase 5000 euros para o Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT). Onde arranjar 6700 euros? Ninguém faz ideia. Mas é preciso avançar.

Se baixarmos o tecto para os 200 mil, surgem nove T2 nos anúncios, em toda a cidade. O primeiro especifica: “Não elegível para financiamento bancário.” Outros três apartamentos implicam obras não abaixo de 40 mil euros, três estão presos a contratos de arrendamento vitalícios, outro está desde 2023 associado a um processo de despejo, o último é um contentor de 30 metros quadrados na marina do Parque das Nações, à venda para exploração turística. 

Voltemos, então, ao tecto inicial. Na maior parte dos casos não é possível telefonar aos promotores para marcar visitas. Envia-se mensagem pelo portal e aguarda-se. Na mira está o apartamento mais barato da lista, de 200 mil euros, no Bairro Padre Cruz, Carnide. Sete dias depois, toca o telefone. “Estou a marcar visitas para sexta-feira, ao meio-dia”, diz o agente, para logo a seguir se certificar se já teríamos crédito pré-aprovado. “Sem isso, não valerá muito a pena perder tempo.” É pegar ou largar. Pegamos. 14 concorrentes vão a jogo.

À chegada, o clássico ambiente de bairro, neste caso de habitação social (o maior de Lisboa e um dos maiores do país): moradores de pantufa no café, fogareiros apagados na rua, conversas à janela. “Há 15 anos, isto era um bairro problemático, mas agora está perfeitamente normalizado, é muito sossegado. Os vizinhos são praticamente todos portugueses e há muitos casais jovens a vir para cá”, enquadra o profissional do ramo imobiliário, tentando criar afinidade com o que julga serem os desejos do cliente. Depois, vêm atractivos como os acessos ou as comodidades: o prédio, em obras, prepara-se para ter elevador (muitos dos edifícios do Padre Cruz estão sem elevador há mais de dois anos), telhado novo, fachada pintada e instalação eléctrica nova (intervenções a cargo da Gebalis); “daqui ao metro da Pontinha são 10 minutos” e estacionamento “não falta”. 

O apartamento é pequeno e cheira a mofo. “Esteve muito tempo fechado”, justifica o agente, ao perguntarmos se não existiriam problemas de humidade ou infiltrações. Grande parte dos edifícios de gestão municipal do bairro peca por fragilidades materiais, que têm sido alvo de sistemáticas queixas ao longo dos anos. A roupa seca-se no corredor exterior comum do edifício, onde os vizinhos se cruzam. “Óptimo ambiente”, frisa o vendedor, sem fazer ideia. 

Num dos quartos, projectamos, uma cama de casal há-de caber à risca. No outro, é para esquecer. Mas “não há casas a este preço em Lisboa”. “Não quero pressionar, mas se estiver interessada, tem de me dar uma resposta ainda hoje”, atira. 

As imagens falsas e as compras “por call”

Sem resposta para dar, voltamos aos anúncios. Há detalhes que mudaram nos últimos anos. A inteligência artificial (IA) chegou às imagens e há casas que não conseguimos perceber como são, na realidade, ao percorrer a galeria de imagens falsas. São retratos “a-sua-casa-pode-ficar-assim-se-fizer-obras” no lugar de divisões com o esqueleto à vista e o chão levantado. Outra novidade são as visitas e propostas de compra por videochamada. “O meu único dia de visitas é no sábado. Se não conseguir ir, a única forma é eu mostrar-lhe a casa por call”, diz-nos um agente, ao telefone, a propósito de um apartamento nos Olivais.

Toca, entretanto, o telemóvel, para agendar a visita a um T2 de 30 metros quadrados, “com muita luz”, num beco de Alfama (a descrição do anúncio localizava-o, na verdade, na Baixa). O preço é 219 mil euros, estando a casa arrendada até Dezembro por 600 euros mensais. “Beco” e “muita luz” não parecem, numa primeira análise, realidades compatíveis. Mas avancemos.

À chegada, percebemos que a visita vai acontecer na presença dos arrendatários: uma família imigrante, com um bebé, mãe e filho deitados no quarto de rostos tapados por uma manta, a oito meses do despejo. No campeonato dos T2, a renda mais baixa de Alfama (na plataforma Idealista) é de 1.300 euros por mês.

“Tenho a certeza de que a casa vai ser vendida até ao final da semana, porque há poucos imóveis a este preço. A casa da frente, que é ligeiramente maior e estava remodelada, foi vendida por 250 mil euros”, indica o intermediário, reconhecendo que Alfama é uma das áreas com maior rotatividade na cidade. “Tem a ver com os investimentos e as restrições ao alojamento local”, precisa, referindo-se ao facto de ser uma zona de contenção absoluta, isto é, que não pode licenciar novos alojamentos locais. 

Como em muitos prédios do bairro, o apartamento que visitámos é esconso, apertado e envelhecido. Para entrar, é preciso ter atenção à cabeça. Para fechar a porta da casa de banho, é preciso encolher a barriga. Na cozinha, não cabe o frigorífico, que foi colocado pela família que ali vive na divisão ao lado, transformada numa espécie de sala de estar. Não é cenário incomum em bairros históricos. Casas pequenas não são casas indignas. A questão é o preço. “Está tudo de origem. Mas com uns 15 mil euros fica aqui com uma casa engraçada. Pode deitar esta parede abaixo e fica logo com uma cozinha maior e com mais luz”, sugere o negociante. 15 mil euros dão, na realidade, para uma operação maquilhagem.

O povo e o luxo

Seguimos viagem para a Estrela. “Casa habitável vendida pelo próprio”, sem intermediários, por 210 mil euros. São 36 metros quadrados, janelas só de um lado, o outro em contacto com a terra, acompanhando o desnível do morro. No interior, saltam à vista o tecto tradicional em madeira e a típica chaminé em pedra. Provavelmente irão para o lixo, numa hipotética remodelação.  

A rua é a Possidónio da Silva, perto do antigo Casal Ventoso, zona em valorização. À entrada do apartamento amoroso, ainda com restos de vida do casal de classe baixa que lá esteve “uns 50 anos”, o cheiro a mofo é novamente a primeira presença a fazer-se notar. Problemas de humidade? “É preciso pôr a casa a arejar”, responde, laconicamente, o vendedor, que está “com pressa em vender”. “A prioridade é para quem tiver o dinheiro na mão.” E esses não somos nós.

À frente é o ponto de encontro da zona. Cerveja na mão, ganza na outra, pé na parede, o café popular. Conhecemo-lo de outros tempos. A menos de 30 metros, numa antiga vila operária, nasce um empreendimento de luxo chamado Vila Tijolo - Lisboa 1893 (já a não longínqua Rua Maria Pia, durante décadas mal afamada, tem sido palco de investimento estrangeiro em série, mostrando agora telhados de zinco e vidraças a dar para o Vale de Alcântara). Tem piscina no terraço, ginásio e “mais de 200 metros quadrados de espaço exterior”. Os preços começam nos 1,38 milhões de euros. Por detrás do futuro condomínio, do lado do Cemitério dos Prazeres, há uma série de barracas.  

A meio da visita, a terceira no espaço de duas semanas e meia, cai um SMS de uma empresa “líder na intermediação de crédito”, com “profissionais especializados em soluções”. Nunca havíamos ouvido falar na empresa nem nunca partilhámos contacto com ela, mas as coisas acontecem. “Poupe na prestação do seu crédito”, aconselham. Têm razão: no mercado imobiliário, é preciso ser analítico e veloz. Já há muito nos despistámos na corrida à casa do Bairro Padre Cruz. De outras para as quais nem conseguimos marcar visita, começam a chegar notificações: “Um dos teus favoritos já não está publicado”; “Obrigado pelo teu interesse neste imóvel, mas já não está disponível.” “Se conseguir subir aí para os 250 mil, talvez encontre uma oferta um pouco mais interessante”, sugere-nos um agente. 

No campeonato oposto, a pesquisa é simples, os tempos são outros e os telefonemas caem rapidamente. Há uma casa de 136 metros quadrados a 2,59 milhões de euros, junto à Avenida da Liberdade, ou um apartamento “de charme no Palácio Shindler”, nas Janelas Verdes, por 2,35 milhões de euros. No espectro dos T2 entre um milhão e 2,8 milhões de euros, a lista abarca 378 casas e apartamentos disponíveis em Lisboa.  

Os números do imobiliário 

15.144 imóveis compunham o mercado lisboeta em Março de 2026, menos 5,1% do que no ano anterior, de acordo com o Imovirtual

232,2% foi quanto os imóveis valorizaram na freguesia do Lumiar (uma das que mais viu os preços subir) entre 2025 e este ano. O preço médio de venda é de 720 mil euros

703 mil euros é o preço médio de uma casa em Lisboa, não olhando ao número de assoalhadas

18,2% foi quanto aumentou o preço das casas em 2025, num mercado que tem sido considerado por muito especialistas do sector como estável. Foi a maior subida desde 2017, ano em que os valores cresceram 20,9%, de acordo com a análise de Março da Confidencial Imobiliário

5.207€/m² foi o preço médio de venda de imóveis registado em 2025. O patamar foi superado nas freguesias de Santo António (6.646€/m²), Avenidas Novas (6.588€/m²) e Campo de Ourique (6.021€/m²). No extremo oposto, Santa Clara manteve-se a freguesia mais acessível da cidade (3.882€/m²)

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